viernes, 1 de noviembre de 2013

¿Los arrendamientos de viviendas están sujetos a tributación en concepto de transmisiones patrimoniales?




La respuesta a esta pregunta debe ser positiva. El arrendatario de un inmueble adquiere un derecho de uso de la vivienda por un periodo determinado a cambio de un precio, por tanto , se trata de una adquisición onerosa. De hecho así está regulado en la ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos documentados (ITPyAJD), de modo que este impuesto no se paga por la transmisión, sino por cualquier adquisición de cualquier bien o derecho, como puede ser el derecho del uso de la vivienda por parte del arrendatario.

La ley 22/2009 de 18 de diciembre , por la que se regula el sistema de financiación de las Comunidades Autónomas de régimen común y ciudades con Estatuto de autonomía y se modifican determinadas normas tributarias , en su articulo 49.1.a)  relativo a alcance de las competencias normativas en el Impuesto  sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados  dispone que en dicho impuesto , las Comunidades autónomas podrán asumir competencia normatives sobre, entre otras, (...) "el arrendamiento de bienes muebles e inmuebles. Los modelos de contrato para arrendamiento de inmuebles podrán ser elaborados por la propia Comunidad Autónoma."

El artículo 7.1 B) del RDLEG 1/1993 de 24 de septiembre del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en adelante RDLEG) determina que los arrendamientos son considerados transmisiones patrimoniales sujetos al impuesto.  El  obligado al pago de este impuesto  según el artículo 8.f) es el arrendatario del contrato de arrendamiento.

De conformidad con el artículo 10.2 e) del RDLEG, la base imponible del impuesto en el caso de los arrendamientos será la cantidad total que haya de ser satisfecha por todo el periodo de duración del contrato. Cuando éste no conste, se girará la liquidación computándose seis años , sin perjuicio de las liquidaciones adicionales que se deben practicar, en el caso de seguir vigente después del expresado periodo temporal, en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas sujetas a prórroga forzosa se computará , como mínimo, un plazo de duración de tres años.

El artículo 12 del referido RDLEG establece que la cuota tributaria de los arrendamientos se obtiene aplicando sobre la base liquidable la tarifa que fije la Comunidad Autónoma. En Catalunya hasta ahora se viene aplicando la escala que establece la ley del impuesto:     
    
Euros
Fins a 30,05 euros
0,09
De 30,06 a 60,10
0,18
De 60,11 a 120,20
0,39
De 120,21 a 240,40
0,78
De 240,41 a 480,81
1,68
De 480,82 a 961,62
3,37
De 961,63 a 1.923,24
7,21
De 1.923,25 a 3.846,48
14,42
De 3.846,49 a 7.692,95
30,77
De 7.692,96 en endavant, 0,024040 euros per cada 6,01 euros o fracció.



Se podrá satisfacer el pago de la deuda tributaria mediante la utilización de efectos timbrados según esta escala. En el caso de no utilizar dichos efectos timbrados en la constitución del contrato de arrendamiento, el impuesto se liquidará en metálico.
El artículo 49.1.b) RDLEG dispone que el devengo del impuesto se producirá el dia en que se formalice el contrato gravado. Así pues, el pago de este trinuto se efectuará dentro de los 30 días hábiles  posteriores a la firma del contrato de arrendamiento  ( articulo 102.1 RD 828/1995 de 29 de mayo que aprueba el reglamento del ITP y AJD) y por toda la duración del contrato ( y no por cada año). Únicamente de pagaria cada año en el caso que el contrato se fuera prorrogando anualmente.

Actualmente es posible adquirir el modelo timbrado de contrato de arrendamiento en los estancos y si no en las Delegaciones de hacienda donde se puede obtener el modelo 600 que es el mismo que para la compraventa de piso usado.




Según todo ello, ¿cuanto se deberá pagar de TPO en un arrendamiento cuya renta, por ejemplo, sea de 800 euros al mes?  
1) Se tomará como importe de base el alquiler de todo un año ( 800 x 12= 9.600euros)
2) Este resultado se multiplicará por el número de años que dure el contrato, pongamos que 3 años -duración màximo del arrendamiento de viviendas según la ultima reforma- (9.600 x 3 = 28.800euros)
3)Según la escala , dado que el importe es superior a 7.692,96 euros , se aplicará un coeficiente de 0,024040 euros por cada 6,01 euros o fracción, por consiguiente  ( 28.800 x 0,024040euros/6,01 = 115,2 euros).
Por consiguiente el importe a pagar por este arrendamiento seria de 115,2 euros. Si este contrato de 3 años se fuese prorrogándo automáticament año a año ,  en cada prórroga de deberia pagar 38,40 euros adicionales. 

Teniendo en cuenta todo lo expuesto hasta el momento , el Proyecto de Ley de medidas fiscales, administrativas , financieras y del sector público que actualmente está siendo tramitado en el Parlament de la genralitat, fija en su Sección Tercera relativa al Impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados, un nuevo tipo impositivo aplicable a los contratos de arrendamiento, estableciendo en un 0,5 % . Se dispone además que el pago del impuesto de efectuará mediante autoliquidación.
Este tipo impositivo porcentaje será para todo el año 2014 del 0,3% . Así pues, teniendo en cuenta este nuevo tipo  y siguiendo con el mismo ejemplo anterior, el arrendatario deberá liquidar en concepte de TPO los siguientes importes:

En el año 2014 -> 28.800 x 0,3% = 86,4 euros    
En el año 2015 -> 28.800 x 0,5%= 144 euros

Este importe no se paga cuando el arrendatario es una empresa o un profesional, es decir, cuando se trata del arrendamiento de un local de negocio o de un despacho u oficina. En estos casos de tributará en concepto de Iva, el qual és incompatible con el TPO, siendo satisfecho por el arrendador  pero repercutiéndolo sobre el arrendatario.   

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