jueves, 16 de enero de 2014

Fianza obligatoria en un contrato de arrendamiento


Idealista
El artículo 36 de la Ley 29/1994 de la arrendamientos urbanos, en adelante LAU,  regula la fianza en los contratos de arrendamiento, ya sea de vivienda o de local.
De lo dispuesto en su apartado 1 resulta claro que  la prestación de la fianza no es algo que quede a la voluntad de las partes sino  que tiene carácter imperativo. Su constitución por tanto es obligatoria y deberá ser devuelta al arrendatario una vez finalizado el contrato de arrendamiento en el plazo de un mes desde la devolución de las llaves por parte del arrendatario. Dicha devolución de llaves implicará, como no puede ser de otro modo, la entrega efectiva de la vivienda o local. En el supuesto de no hacerse efectiva dicha restitución se devengará el interés legal.

La fianza debe ser depositada en el organismo que cada comunidad autónoma determine. En el caso de Cataluña su depósito se hará efectivo en el Institut Català del Sòl (Incasol) en el plazo de dos meses a contar desde la formalización del contrato  mediante  entidades gestoras (cámaras de la propiedad urbana de Cataluña) o financieras como por ejemplo "La Caixa" o Catalunya Caixa.

Pese a que la LAU establece su obligatoriedad, en caso de no ser prestada, ello no implicaría necesariamente la nulidad del contrato, pero si  puede dar lugar a la imposición de sanciones por no hacerlo.

La fianza se debe prestar siempre en metálico y en cantidad equivalente a una mensualidad en el caso de vivienda y de dos mensualidades en el caso de arrendamiento para uso distinto a éste.

La fianza puede ser objeto de actualización, aunque no es posible aplicarla durante los tres primeros años de vigencia del contrato. Por el contrario será posible dicha actualización cada vez que se prorrogue el contrato y podrá ser exigida tanto por el arrendador, en caso de incrementarla, como por el arrendatario, en caso de su disminución.
Es importante recordar que la falta de prestación de dicha fianza o de su actualización por causa imputable al arrendatario habiéndole sido exigida por el arrendador , puede ser causa de resolución del contrato.

Además de la fianza, el apartado 5 del citado artículo 36 dispone que   también es posible que el arrendador solicite una garantía adicional a la misma mediante aval o fianza personal complementaria. Las garantías adicionales más utilizadas son el aval bancario, un fiador o  la póliza concertada por una entidad de seguros.

Debemos partir de la base que de conformidad con el artículo 1561 del Código Civil, el arrendatario debe devolver la finca al arrendador en las mismas condiciones en que la recibió , sin otros menoscabos que los producidos por el uso diario habitual y ordinario. Así pues, la fianza responde de las siguientes obligaciones:

-del pago de la renta y aquellas otras cantidades cuyo pago ha sido asumido por el arrendatario en virtud del contrato de arrendamiento.

-de la indemnización debida al arrendador en el caso de haberse producido daños  o menoscabos en la finca objeto de arrendamiento imputables a la actuación del arrendatario o por no haber actuado éste con la diligencia debida.
Si bien es cierto que la fianza  responde de los daños causados a la finca objeto de arrendamiento, resulta a su vez imprescindible que se acredite que estos daños fueron ocasionados por el arrendatario. La carga de dicha prueba corresponde al arrendador.

-de la indemnización que resulte procedente en el supuesto  que no se haya hecho efectiva la restitución de la finca  al finalizar el contrato.   

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