miércoles, 12 de febrero de 2014

Tiendas de moda-Extinción de contratos anteriores al 9 de mayo de 1985


La Ley de arrendamientos urbanos de 1994 en su Disposición Transitoria tercera regula el régimen normativo aplicable a los contratos de arrendamiento de local de negocio subscritos con anterioridad al 9 de mayo de 1985, según el cual aquellos contratos celebrados antes de esta fecha que subsisten a fecha 1 de enero de 1995 ( fecha de entrada en vigor de la LAU), continuarán rigiéndose por las normas establecidas en la Ley de arrendamientos urbanos de 1964 relativas al contrato de arrendamiento de local de negocio, con las excepciones siguientes:
Quedarán extinguidos los contratos que se hallen en situación de prórroga legal de conformidad con lo que disponen  los apartados 3 y 4 de la Disposición Transitoria tercera:
• En el caso de una persona física,  el contrato se extinguirá por su jubilación o muerte, salvo que se subrogue el cónyuge y continúe la misma actividad desarrollada en el local.
En defecto de cónyuge o a su jubilación o defunción, si en este momento no hubiesen transcurrido 20 años a contar de la aprobación de la ley, podrán subrogarse en el contrato un descendiente del arrendatario que continúe con la actividad. En este caso el contrato durará por el número de años suficientes hasta completar los 20 años de la entrada en vigor , esto es  hasta, el 1 de enero de 2015.
No olvidemos, sin embargo, que el traspaso del local de negocio dentro de los diez años anteriores a la entrada en vigor de la Ley de 1994 , incrementa los plazos de duración del contrato en cinco años.
• En el caso de una persona jurídica, el contrato se extinguirá en 20 años, es decir, el 1 de enero del 2015 en los siguientes supuestos:
- Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades comerciales, entendiendo como tales, comercio, restaurantes , hostelería y reparaciones.
- Los arrendamientos de locales en los que se desarrollen actividades distintas a las anteriormente mencionadas,  en el caso que la cuota a satisfacer por razón del Impuesto de Actividades Económicas sea inferior a 510,86 €.
Recordar así mismo que la referida Disposición Transitoria tercera en  su apartado 10 y 11 reconoce al arrendatario dos derechos para el supuesto que el local se vuelva a arrendar en el plazo de 1 año. Estos dos derechos sin embargo, son incompatibles entre sí:
1.- En el apartado 10, se reconoce el derecho a una indemnización de cuantía igual a 18 mensualidades de la renta vigente en el momento de la extinción cuando antes del transcurso de un año desde la extinción del contrato , cualquier otra persona inicie en el local la misma actividad o una actividad afín a la que el anterior arrendatario desarrollaba, entendiendo como tales aquellas actividades aptas para beneficiarse, aunque sólo sea en parte, de la clientela captada por la actividad que ejerció aquél .
2.- En el apartado 11, se dispone el derecho preferente a continuar en el local arrendado. Este derecho preferente se concederá si el arrendador pretende celebrar un nuevo contrato con un arrendatario diferente  antes de haber transcurrido un año a contar desde  la extinción legal del contrato  A este efecto el arrendador debe notificar de forma fehaciente al arrendatario:
- su propósito de celebrar un nuevo contrato de arrendamiento
- la renta ofrecida
- las condiciones esenciales del contrato , y
- el nombre, domicilio y circunstancies del nuevo arrendatario.
El derecho preferente debe ser ejercido por el arrendatario en el plazo de 30 días naturales a contar 
desde el siguiente de la notificación, y en este plazo se debe realizar la firma del nuevo contrato de arrendamiento. Transcurrido dicho plazo sin que el arrendatario haya procedido a su firma, el arrendador debe formalizar nuevo contrato en le plazo de 120 días naturales a partir de la notificación al arrendatario de que el contrato se extinguió.
  




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