viernes, 3 de noviembre de 2017

Obras en locales comerciales arrendados


 En un contrato de arrendamiento de local una de las principales fuentes de conflictos suelen ser las obras que se ejecuten en el inmueble. Por ello es importante tener claro qué obras puede llevar a cabo o no el arrendatario, quien está obligado a pagarlas, qué obras está obligado el propietario a realizar o  si el arrendador tiene o no derecho a incrementar la renta como consecuencia de las obras realizadas.

Una buena manera de solventar una parte de estos problemas será que las partes pacten en el propio contrato de arrendamiento qué obras se pueden realizar o no en el local, cuales son obligatorias para el arrendatario o para el arrendador/propietario y cuales por el contrario están prohibidas para el arrendatario excepto que cuenten con una autorización expresa del arrendador/propietario.

A la hora de aclarar los conflictos que puedan derivarse en esta materia es necesario distinguir entre distintos tipos de obras:

1.- Pequeñas reparaciones-> Se excluye de la obligación del arrendador/propietario la realización de aquellas obras que deban realizarse como resultado del deterioro causado como resultado  del uso habitual y ordinario del local, las cuales deberán ser asumidas y realizadas por el arrendatario.

Se entenderán como pequeñas reparaciones, la reparación de todos aquellos elementos u objetos que se utilizan diariamente y que no forma parte de las instalaciones o servicios generales del inmueble, cuyo defecto se produce  por el desgaste que genera el uso ordinario del local. A modo de ejemplo y según la jurisprudencia de los tribunales se consideran pequeñas reparaciones: el arreglo de grifos y cisterna, cerraduras de puertas ventanas, persianas, electrodomésticos…etc   

2- Obras de conservación -> Las obras de conservación y mantenimiento deben en todo caso ser asumidas y realizadas por el arrendador y propietario del local y engloban todas aquellas reparaciones que  resulten necesarias para conservar el local en condiciones normales de uso. En estos supuestos el arrendador/propietario no tendrá derecho a elevar la renta con motivo de dichas obras.

Cuando la realización de dichas obras de conservación no puedan demorarse hasta la finalización del contrato, el arrendatario estará obligado a soportarlas. Ahora bien, en el caso de que la ejecución de las mismas se prolongue más de 20 días, el arrendatario tendrá derecho a una reducción de la renta proporcionalmente a la parte del local que no pueda utilizar como consecuencia directa de las mismas.

En el caso de que resulte necesario realizar obras con carácter de urgencia con el fin de evitar daños graves e inmediatos en la finca, éstas podrán ser realizadas por el arrendatario previa comunicación al arrendador, pudiendo posteriormente reclamar a éste el coste de las mismas.

Finalmente, en el caso de que las obras de conservación hayan sido impuestas por una autoridad administrativa y la realización de las mismas impiden la utilización del local en su integridad, el arrendatario podrá optar entre suspender el contrato  o bien extinguirlo sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.

3.- Las obras de mejora -> Las obras de mejora son aquellas que afectan a la higiene, salubridad y habitabilidad o comodidad de local y de quienes lo utilizan.

Si la realización de las obras de mejora no puede retrasarse hasta la finalización del contrato de arrendamiento, el arrendatario tiene la obligación de soportarlas si bien el arrendador/ propietario deberá en todo caso notificar al arrendatario con un preaviso de 3 meses al inicio de las obras, el objeto de las mismas, la fecha de inicio y su duración, así como su coste.  

El arrendatario una vez haya recibido dicha comunicación si las obras afectan a buena parte del local podrá desistir del contrato en el plazo de un mes. En este caso, el contrato de arrendamiento finalizará en el plazo de 2 meses. Las obras no podrán iniciarse hasta entonces.

Si el arrendatario mantiene el contrato y acepta soportar las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local que no pueda utilizar como consecuencia de las mismas. De igual modo tendrá derecho a indemnización por los gastos que las obras le obliguen a realizar.

En el caso de que dichas obra se prolonguen durante más de 20 días, el arrendatario como en el caso de las obras de conservación, también tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte del local que no pueda utilizar a causa de las mismas.

La realización de obras de mejora por el propietario, una vez transcurridos 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a incrementar la renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El incremento no podrá exceder del 20 % de la renta vigente.

Por su parte, el arrendatario no puede realizar obras que modifiquen la configuración del local o que puedan disminuir la estabilidad o seguridad del local, sin contar con el consentimiento escrito expreso del arrendador/propietario. En ambos casos el propietario podrá exigir que el arrendatario reponga el local a su estado original.


Imágenes: Luci Von

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