En un contrato de arrendamiento de local una de las
principales fuentes de conflictos suelen ser las obras que se ejecuten en el
inmueble. Por ello es importante tener claro qué obras puede llevar a cabo o no
el arrendatario, quien está obligado a pagarlas, qué obras está obligado el propietario
a realizar o si el arrendador tiene o no
derecho a incrementar la renta como consecuencia de las obras realizadas.
Una buena manera de solventar una parte de estos
problemas será que las partes pacten en el propio contrato de arrendamiento qué
obras se pueden realizar o no en el local, cuales son obligatorias para el
arrendatario o para el arrendador/propietario y cuales por el contrario están
prohibidas para el arrendatario excepto que cuenten con una autorización
expresa del arrendador/propietario.
A la hora de aclarar los conflictos que puedan derivarse
en esta materia es necesario distinguir entre distintos tipos de obras:
1.- Pequeñas reparaciones-> Se excluye de la
obligación del arrendador/propietario la realización de aquellas obras que
deban realizarse como resultado del deterioro causado como resultado del uso habitual y ordinario del local, las
cuales deberán ser asumidas y realizadas por el arrendatario.
Se entenderán como pequeñas
reparaciones, la reparación de todos aquellos elementos u objetos que se
utilizan diariamente y que no forma parte de las instalaciones o servicios
generales del inmueble, cuyo defecto se produce por el desgaste que
genera el uso ordinario del local. A modo de ejemplo y según la jurisprudencia
de los tribunales se consideran pequeñas reparaciones: el arreglo de grifos y
cisterna, cerraduras de puertas ventanas, persianas, electrodomésticos…etc
2- Obras de conservación -> Las obras de conservación
y mantenimiento deben en todo caso ser asumidas y realizadas por el arrendador
y propietario del local y engloban todas aquellas reparaciones que resulten necesarias para conservar el local en
condiciones normales de uso. En estos supuestos el arrendador/propietario no
tendrá derecho a elevar la renta con motivo de dichas obras.
Cuando la realización de dichas obras de conservación no
puedan demorarse hasta la finalización del contrato, el arrendatario estará
obligado a soportarlas. Ahora bien, en el caso de que la ejecución de las
mismas se prolongue más de 20 días, el arrendatario tendrá derecho a una
reducción de la renta proporcionalmente a la parte del local que no pueda
utilizar como consecuencia directa de las mismas.
En el caso de que resulte necesario realizar obras con
carácter de urgencia con el fin de evitar daños graves e inmediatos en la
finca, éstas podrán ser realizadas por el arrendatario previa comunicación al
arrendador, pudiendo posteriormente reclamar a éste el coste de las mismas.
Finalmente, en el caso de que las obras de conservación
hayan sido impuestas por una autoridad administrativa y la realización de las
mismas impiden la utilización del local en su integridad, el arrendatario podrá
optar entre suspender el contrato o bien
extinguirlo sin derecho a percibir ningún tipo de indemnización.
3.- Las obras de mejora -> Las obras de mejora son
aquellas que afectan a la higiene, salubridad y habitabilidad o comodidad de
local y de quienes lo utilizan.
Si la realización de las obras de mejora no puede
retrasarse hasta la finalización del contrato de arrendamiento, el arrendatario
tiene la obligación de soportarlas si bien el arrendador/ propietario deberá en
todo caso notificar al arrendatario con un preaviso de 3 meses al inicio de las
obras, el objeto de las mismas, la fecha de inicio y su duración, así como su
coste.
El arrendatario una vez haya recibido dicha comunicación
si las obras afectan a buena parte del local podrá desistir del contrato en el
plazo de un mes. En este caso, el contrato de arrendamiento finalizará en el
plazo de 2 meses. Las obras no podrán iniciarse hasta entonces.
Si el arrendatario mantiene el contrato y acepta soportar
las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte
del local que no pueda utilizar como consecuencia de las mismas. De igual modo
tendrá derecho a indemnización por los gastos que las obras le obliguen a
realizar.
En el caso de que dichas obra se prolonguen durante más
de 20 días, el arrendatario como en el caso de las obras de conservación, también
tendrá derecho a que la renta se disminuya proporcionalmente a la parte del
local que no pueda utilizar a causa de las mismas.
La realización de obras de mejora por el propietario, una
vez transcurridos 5 años de vigencia del contrato, darán derecho al mismo a
incrementar la renta, salvo que las partes hayan pactado lo contrario. El incremento
no podrá exceder del 20 % de la renta vigente.
Por su parte, el arrendatario no puede realizar obras que
modifiquen la configuración del local o que puedan disminuir la estabilidad o
seguridad del local, sin contar con el consentimiento escrito expreso del
arrendador/propietario. En ambos casos el propietario podrá exigir que el
arrendatario reponga el local a su estado original.
Imágenes: Luci Von
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